Выселят без вашего согласия. Какие дома в Украине снесут и какое жилье выделят взамен

Прогресс не стоит на месте, а это значит, что прежние требования к домам уже неактуальны. Пятиэтажки давно устарели: квартиры в таких домах маленькие, и планировка у них не самая удобная. Кроме того, в фундаментах многих старых домов есть трещины, а стены стоят под наклоном.

В хрущевке, например, стандартная кухня составляет лишь 6 квадратных метров. Это неудивительно, ведь в середине 1950-х такие дома строили как временное жилье, на замену которому уже через 30 лет должны были прийти квартиры уровнем выше. Максимальный срок их эксплуатации - около века, при условии капремонта. 

По данным Минрегиона, на конец 2017 года в Украине устарело более половины жилого фонда. При этом сносить пора каждый 13-й дом. В столице нужно реконструировать более трех тысяч домов, и 90% из них - хрущевки.  

Недавно Минрегионстрой обьявил, что совместно с институтом "Гипроград" разработал новый законопроект о реконструкции старого жилья. Какие микрорайоны собираютя сносить и где могут выдать новое жилье?

От 100% согласных до 75% и 0%

Закон о реконструкции жилья действует с 2006 года. Застройщик может предложить украинцам снести их дом, и построить на его месте "свечку". Первые этажи он отдает жильцам старого дома, остальные - продает. Без согласия всех жильцов дома сносить его или реконструировать не могут. Квартиры, которые предлагают украинцам взамен, могут быть на 50% больше старых, а переселение должно происходить сразу в новый дом в том же квартале. 

Иногда застройщикам удается договориться с жильцами и без программы реновации. В рамках таких проектов компании расширяют и ремонтируют дороги, проводят новые инженерные сети, строят дополнительные детские садики. Могут включиться и местные власти. Например, в Чернигове из горбюджета финансировали от 25% суммы строительства нового жилья, чтобы часть квартир застройщик отдал украинцам, чьи дома снесли.

Но подобных проектов не так много. Случаи, когда все 100% жильцов согласны на снос, происходят далеко не всегда. Людей можно понять: они делали дорогостоящие ремонты, денег и сил на новые нет. Также многие не хотят уплотнения застройки, ведь новые жители будут претендовать на места в школах и садиках. Проблемой может стать нагромождение машин. 

Поэтому в Минрегионе стали нарабатывать новый законопроект, согласно которому для сноса достаточно согласия 75% всех жителей. Но при таком варианте было непонятно, что делать с теми, кто не дал свое согласие на снос. Не выселять же их силой. 

В августе прошлого года в министерстве заявили о наработке другого законопроекта, который позволяет сносить дома совсем без согласия жильцов. Таким образом, оказаться от сноса и реконструкции нельзя. После согласования в Кабинете министров новый документ передадут на рассмотрение в Верховную Раду. 

Подобная практика широко используется в России. У москвичей, которые подпадали под такую программу, в итоге квартиры получались больше на треть.

Можно ли сохранить свой дом от сноса

Новый документ позволяет сносить не только пятиэтажки, но любое жилье, которое устарело. В маленьких городках реконструкции и сноса ждут давно - у собственников нет денег на ремонт за свой счет. Но что если вы - житель большого города и не хотите переселения? Учитывая, что на сегодня практически отсутствуют механизмы, гарантирующие защиту интересов собственников, есть все основания ожидать достаточно острой реакции населения. 

Свое согласие с "обязаловкой" в России выразили не все. Были случаи, когда даже те дома, которые не попадали в программу сноса, передавали застройщику. Местные жители были вынуждены не пускать во дворы строительную технику и обращаться в суды. Но суды встали на сторону застройщика и московских властей: земля под домами якобы находится в собственности города, хоть жильцы и утверждали обратное. 

"Более 5 лет назад мы обсуждали такую инициативу. За 5 лет законодательство в этой сфере сильно изменилось и теперь такая инициатива выглядит еще более странной. Закон 417 сказал нам, что мы собственники не только квартиры, а и всего дома! И что только мы принимаем решение по поводу общего имущества... А если мы примем решение, что не согласны?", - пишет в соцсети экс-заместитель директора департамента жилищной политики Минрегиона Вера Радченко. 

NEWSONE.ua обратился к юристу Роману Шахматенко с вопросом о законности сноса здания жильцов без их согласия. 

"Новый закон призван реформировать старый, от 2006 года. По действующему закону, это происходит по согласию. То есть людям должны предоставить новое жилье или компенсировать его стоимость. Стоимость определяется на сновании экспертной оценки жилого имущества.

Выселять человека и лишать жилья априори незаконно, в соответствии с Конституцией. Но есть определенный порядок национализации. Это нормальная практика в разных странах, когда жилье изымается принудительно в интересах самих жильцов. С другой стороны, чтобы заставить человека выселиться, нужно зайти в его жилище, то есть нарушить его неприкосновенность.

Так что принудительно выселить человека можно в случае, если дом аварийный, то есть условно спасти его жизнь. А если реконструировать просто обветшалое жилье или построить вместо него новое - тут, пожалуй, все равно необходимо наличие согласия. Иначе возможно нарушение Конституции. И, конечно, это означает проблемы на этапе реализации данного закона. Ну а насчет примера России... Вы же понимаете, в России может работать все что угодно", - рассказал он.

Таким образом, законопроект могут в итоге не принять из-за данной спорной нормы.

Кроме этого аспекта у граждан есть и другие опасения. Так, заместитель главы Минрегиона и автор законопроекта Лев Парцхаладзе сам является застройщиком. Будет ли он ориентироваться на интересы жителей, или продвигает законопроект ради собственной выгоды? 

Новое жилье и гарантии

Отдельный вопрос - куда конкретно будут переселены люди. Разработчики говорят о жилье в пределах района или микрорайона. Но ранее в Минрегионстрое заявляли, что квартиры могут выделить и в пределах населенного пункта. То есть со столичного Печерска можно попасть, например, на Лесной массив. Вряд ли такой вариант устроит украинцев.

"Квартира должна быть в том же квартале или микрорайоне. Многие привязаны к садикам, школам, поликлиникам и объективно не могут или не хотят менять устоявшиеся многолетние традиции. Инициатива вызывает скепсис, потому что у меня в микрорайоне застроена уже каждая детская площадка. Я не вижу вариантов, куда можно переселиться, потому не вижу перспектив", - говорит  Радченко.

В  законе предусмотрели специальные повышающие коэффициенты площади в зависимости от района. Законопроект еще должны опубликовать для обсуждения на сайте Минрегиона, но, предположительно, они могут составить от 1,2 до 1,5. То есть 50 квадратов в центре могут стать 65-ю квадратами на окраине.

Что же касается размеров квартиры, то переселять обещают в равноценное жилье без потерь в площади. Количество комнат и площадь квартиры в старом доме сейчас должна равняться такому же количеству и площади в новом. Но раньше возникали проблемы с механизмами выдачи компенсации, если, например, одинокому пенсионеру вместо его трешки выделили двушку. В новом законе четко прописали процент компенсации за увеличение площади новой квартиры. Какой именно - пока неизвестно. В законе также указали, кто и как будет определять рыночную стоимость жилья. 

Действующий закон также предусматривает возможность бесплатного увеличения жилплощади на 50%. Такой вариант часто в ходу, если маленьких квартир в доме у застройщика не осталось. Скорее всего, он будет сохранен в новом законопроекте для мотивации застройщиками граждан.

Зависимости от количества прописанных в квартире при выдачи нового жилья не будет, так что попытки массовой регистрации родственников в доме под снос эффекта не дадут.   

И, конечно, людям нужны гарантии, ведь планы по сносу или реконструкции могут сдвинуться или не реализоваться вовсе.  

"Уже даже не смешно... Очередной распил, который окончится ничем. Жила я в такой хрущевке, которую "реконструировали" 25 лет. Один раз даже проект показали и смотровой ордер дали, в связи с отселением, который потом благополучно забрали... Лесной, Воскресенка... Дело к выборам идет?" - пишет в соцсети украинка Елена Евтушенко.

Ситуация, которую описала Елена, возможна и со сносом, если инвестор, который рассматривал участок, передумает и так и не вложит деньги. Основные риски возникают как раз на этапе первого переселения, ведь, отселив людей во временное жилье, можно не спешить строить новое. Самый лучший для людей вариант - сразу дать им в собственность другую квартиру. Но пока это не предвидится. В случае сноса, людей хотят отселять в "стартовые дома", в случае реконструкции - в маневренный фонд.

С другой стороны, если действительно будет иметь место невыполнение обещаний застройщиком, то гражданам должны будут возместить потери за государственный счет. Далее программа, скорее всего, остановится, и следующего выселения уже не будет. 

Снести нельзя реконструировать?

Выбирать, какие дома сносить, а какие реконструировать, будут на основании проектной документации на реконструкцию. Если в доме нет трещин, и ремонт не обойдется в заоблачную сумму, его будут модернизировать. Таким образом, дом прослужит еще около 10 лет. Реконструкцию хотят начать с Лесного массива Деснянского района.  

Правда, если ли в этом резон? Ремонт "хрущевки" только оттягивает проблему во времени. А если речь идет о панельном доме, то такой ремонт и вовсе бессмысленный: панели не отвечают стандартам строительства и выпускают очень много тепла, из-за чего затраты на отопление могут достигать заоблачных сумм.

"Вариант реконструкции "хрущевок" - это, скорее всего, утопия. Очень большие затраты и очень сомнительный эффект от реализации. Проще переселить собственников, снести дом и на его месте построить новый", - пишет в соцсети Радченко.

Решение местные власти будут принимать исходя из финансирования. В новом законе предусмотрены разные варианты: снос за средства местных и государственных бюджетов, инвесторов, застройщиков. Возможно и частно-государственное партнерство, как в случае Чернигова, и любые другие, не запрещенные законом источники. Например, профинансировать снос может предприятие, находящееся в том же микрорайоне. 

Снос дома существенно увеличивает расход усилий застройщика, но упрощает выделения земельного участка под строительство и позволяет частично сэкономить на инженерных коммуникациях. Власти прогнозируют, что он заинтересуется хрущевками и сталинками в районе Печерска, Подола, Куреневки, Нивок. Ставка идет на крупные компании, потому что только у них есть достаточный опыт и мощности. 

Правда, неизвестно, захочет ли бизнес сотрудничать с государством, учитывая возможность давления налоговой. Также, возможно, для инвесторов будет удобнее и дальше строить "мини-города" в старых промзонах - там еще есть опция постройки около 2-3 миллионов квадратов жилья. Так что тут все зависит от мотивации застройщиков государством. 

Также важно, чтобы происходил масштабный снос: не по одному дому, а по целым микрорайонам. Ведь только так будут изменены придомовые коммуникации и придомовая территория. С другой стороны, тут могут быть и свои проблемы, например, кардинальное изменение сложившегося ландшафта местности. Но оценить преимущества и недостатки внедрения нового закона мы сможем нескоро: в министерстве прогнозируют, что принятие документа затянется на год, а реально он сможет заработать через два-три.

---

Цель инициативы Минрегиона благая. Но важно, чтобы в первую очередь преследовались интересы граждан, а не застройщиков, и выселение не было принудительным. Людям нужно обеспечить гарантии и переезд в пределах района. Кроме того, заняться модернизацией домов нужно уже сейчас, вне зависимости от данного законопроекта, который могут и вовсе не принять.

Анна Пешкова